Τι ισχύει για την βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα για το 2023; Με ποια νομοθεσία και με ποιους κανόνες οφείλουμε να εναρμονιστούμε; Πώς φορολογούμαστε; Πόση εφορία πληρώνουμε; Εδώ βρίσκονται όλα τα βασικά ερωτήματα που μπορεί να έχει ένας ιδιοκτήτης ή εκμισθωτής ακινήτου.
– Μπορώ να νοικιάσω το ακίνητό μου στο Airbnb για πάνω από 90 μέρες; – Γίνεται να έχω 2 ακίνητα στο ίδιο ΑΦΜ; – Μπορούν τα έσοδα μου να ξεπεράσουν τις 12.000 ευρώ;
Η απάντηση είναι σε όλα ΝΑΙ.
Ένα μεγάλο μπέρδεμα έχει δημιουργηθεί στους ιδιοκτήτες ακινήτων σχετικά με το τι ισχύει και το τι επιτρέπεται νομικά για τα airbnb καταλύματα. Όλο αυτό έχει δημιουργηθεί από έναν νόμο του 2016 που τελικά ΔΕΝ εφαρμόστηκε ποτέ. Άρα δεν υπάρχει κανένα απολύτως όριο στα έσοδα που μπορεί να βγάλει ένα ακίνητο μέσα από την βραχυχρόνια μίσθωση, ούτε στις ημέρες που μπορεί να είναι νοικιασμένο στην Airbnb και στην Booking.
Αυτό σημαίνει πως δεν υπάρχουν περιορισμοί και κανόνες; Σαφώς και δεν σημαίνει αυτό. Αν μεταβούμε στο site της ΑΑΔΕ θα δούμε ποιοι είναι οι κανόνες και ποιες οι υποχρεώσεις που διέπουν την “βραχυχρόνια μίσθωση”.
Βγάζουμε πάντα Αριθμό Μητρώου Ακινήτου Ο κάθε ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ενός ακινήτου θα πρέπει να βγάλει έναν μοναδικό κωδικό για το κατάλυμα που θα θέλει να εκμισθώσει. Τον λεγόμενο ΑΜΑ ή Αριθμός Μητρώου Ακινήτου. Αυτόν τον κωδικό υποχρεούται να τον δηλώσει στο προφίλ του ακινήτου στην κάθε πλατφόρμα, π.χ. Booking.com
Θυμόμαστε: Ένας μόνο κωδικός για κάθε ακίνητο. Τον ίδιο αριθμό χρησιμοποιούμε σε όσες πλατφόρμες και αν ανεβάσουμε το ακίνητό μας. Σε περίπτωση που έχουμε 2 διαμερίσματα, και ας είναι δίπλα-δίπλα, βγάζουμε 2 Α.Μ.Α. Ο Αριθμός Μητρώου συνοδεύει την κάθε καταχώρηση και τον βγάζουμε από.
Χρησιμοποιούμε μόνο τις πλατφόρμες Για να θεωρείται μία μίσθωση βραχυχρόνια, θα πρέπει να γίνει η κράτηση μέσω μίας ψηφιακής πλατφόρμας όπως είναι η Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, και πάρα πολλές άλλες. Ο λόγος είναι όπως προείπαμε, ότι θα πρέπει να υπάρχει και να αναφέρεται ο ΑΜΑ και η πλατφόρμα σε συνεννόηση με την ΑΑΔΕ να μπορεί να ελέγξει, αν χρειαστεί, την συναλλαγή που πραγματοποιήθηκε.
Αν η μίσθωση πραγματοποιηθεί εκτός πλατφόρμας, είτε μέσω Facebook, είτε μέσω του website του ακινήτου ή από το τηλέφωνο, τότε παύει να θεωρείται βραχυχρόνια και αυτομάτως υπάγεται στο καθεστώς της αστικής μίσθωσης. Ισχύει δηλαδή, ό,τι θα ίσχυε αν νοικιάζατε το ακίνητό σας κανονικά με ενοικιαστήριο.
Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καταχωρήσει την μίσθωση αυτή στο TAXIS, στη ενότητα που θα δήλωνε και μία μακροχρόνια μίσθωση.
Δεν καθαρίζουμε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης Όσο και αν θέλουμε να παρέχουμε τη μέγιστη ποιότητα φιλοξενίας στους καλεσμένους μας, ο νόμος λέει ότι μόνο η παροχή κλινοσκεπασμάτων επιτρέπεται κατα τη διάρκεια της μίσθωσης. Ακόμα και αν θέλουμε να προσφέρουμε καθαρές και στεγνές πετσέτες κάθε μέρα, ή να τακτοποιήσουμε το δωμάτιο, αυτό δεν είναι νόμιμο.
Στην περίπτωση που ο επισκέπτης μας ζητήσει να καθαριστεί ο χώρος του, θα πρέπει να τον ενημερώσουμε ότι ο μόνος νόμιμος τρόπος είναι να έρθει κάποιο συνεργείο καθαρισμού, και να τον πληρώσει ο ίδιος. Για αυτό τον λόγο, όταν κοστολογούμε την υπηρεσία της καθαριότητας θα πρέπει να υπολογίζουμε για 1 μόνο φορά, πριν την άφιξη.
Στην περίπτωση των πετσετών, αν θεωρούμε ότι είναι λίγες για τις μέρες της κράτησης, μπορούμε να προνοήσουμε και να αφήσουμε περισσότερες από ένα σετ πριν την άφιξη. Το ίδιο ισχύει και για την περίπτωση των σεντονιών.
Αν ο επισκέπτης μας ζητήσει καινούρια σεντόνια, αυτό που μπορούμε να κάνουμε είναι να του παραδώσουμε κάποια καθαρά, στην πόρτα, μέσα σε μία τσάντα, και να παραλάβουμε τα παλιά. Σίγουρα πάντως δεν μπορούμε να τα στρώσουμε, ούτε να τα χρεώσουμε επιπλέον.
Δηλώνουμε όλες τις κρατήσεις Στο παρελθόν πολλοί οικοδεσπότες “ξεχνούσαν” να δηλώσουν στην εφορία τα έσοδα από την Airbnb. Αυτή η εποχή έχει παρέλθει οριστικά, αφού πλέον όλες οι πλατφόρμες συνεργάζονται επίσημα και σταθερά με την ΑΑΔΕ.
Το σύστημα ελέγχου είναι αυτοματοποιημένο και συνδεδεμένο με το τραπεζικό σύστημα, εγχώριο και μη. Άλλωστε πάρα πολλοί –αν όχι όλοι– από τους ξεχασιάρηδες hosts, τελικά κλήθηκαν να πληρώσουν αφού έλαβαν κάποια ραβασάκια.
Για την αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων λοιπόν, ο ιδιοκτήτης πρέπει να μπαίνει και να δηλώνει στο σύστημα την κάθε μία κράτηση. Για την ολοκλήρωση αυτής της διαδικασίας, απαιτείται η δήλωση του ονόματος και του αριθμού διαβατηρίου του φιλοξενούμενού μας, για αυτό και η συλλογή των στοιχείων αυτών, αποτελεί μία ακόμα υποχρέωσή μας.
Θυμόμαστε: Δηλώνουμε τις κρατήσεις μας εγκαίρως, αλλιώς μια εκπρόθεσμη δήλωση θα επιφέρει πρόστιμο €100.
Φορολογούμαστε όπως όλοι Αν ο ιδιοκτήτης είναι φυσικό πρόσωπο, τότε τα έσοδά του από την βραχυχρόνια μίσθωση υπόκεινται στην φορολόγηση των ενοικίων, και συνυπολογίζονται με το εισόδημα της μακροχρόνιας αστικής μίσθωσης. Δηλαδή:
-
15% για εισόδημα 0 – 12.000 ευρώ
-
35% για εισόδημα 12.001 – 35.000 ευρώ
-
45% για εισόδημα 35.001 ευρώ+
Αν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο, τότε φορολογείται με τον ίδιο συντελεστή της επιχειρηματικής του δραστηριότητας.
