Το Προεδρικό Διάταγμα του υπουργείου τέθηκε σε ισχύ και ανα-οριοθετεί πάνω από 10.000 οικισμούς της χώρας.
Δραματικές αλλαγές στη δόμηση μικρών οικισμών φέρνει το νέο Προεδρικό Διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με χιλιάδες ακίνητα να χάνουν το δικαίωμα οικοδόμησης.
Μέσα σε λίγες ώρες, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων είδαν τα οικόπεδά τους να μετατρέπονται σε αγροτεμάχια, χάνοντας το δικαίωμα δόμησης και βλέποντας την αξία της περιουσίας τους να κατρακυλάει.
Αιτία; Το νέο Προεδρικό Διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που επανακαθορίζει τα όρια των μικρών οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.
Το Διάταγμα ήρθε ως εφαρμογή απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία έκρινε ότι οι παλιές οριοθετήσεις, που είχαν γίνει από τους Νομάρχες τη δεκαετία του 1980, ήταν άκυρες.
Αποτέλεσμα; Πολλές ιδιοκτησίες πετάχτηκαν εκτός σχεδίου, χάνοντας κάθε δυνατότητα αξιοποίησης, παρότι οι ιδιοκτήτες πλήρωναν ΕΝΦΙΑ τόσα χρόνια για “οικόπεδα”.
Η απαξίωση αυτών των ακινήτων δεν είναι απλώς μια ατομική απώλεια. Η υποβάθμιση της περιουσίας οδηγεί σε ερήμωση χωριών, ενίσχυση της αστυφιλίας και σοβαρές δυσκολίες στέγασης για όσους εργάζονται στην περιφέρεια, όπως υπογραμμίζει και η Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου (ΕΝΙΔΑΝΗ).
Ποιους επηρεάζει το νέο καθεστώς
Η νέα οριοθέτηση διαχωρίζει τους οικισμούς σε τρεις ζώνες:
Α’ Ζώνη: Πυρήνες που υπήρχαν πριν το 1923.
Β’ Ζώνη και Β1 Ζώνη: Περιοχές που διαμορφώθηκαν από το 1923 έως το 1983.
Η Γ’ Ζώνη, που κάλυπτε μεταγενέστερες επεκτάσεις, καταργήθηκε.
Ακίνητα που βρίσκονταν σε αυτές τις περιοχές πλέον θεωρούνται εκτός οικισμού, άρα μη οικοδομήσιμα.
Τι ισχύει με το Προεδρικό Διάταγμα που αφορά στις οριοθετήσεις και τους όρους δόμησης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων
Από το ΣτΕ μέχρι σήμερα, έχει λάβει σειρά2 το, με τις δύο αμφισβητήσεις τη διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών κάτω από 2.000 κατοίκους. Με αυτές έκριναν ότι η οριοθέτηση -που λάμβανε χώρα από το 1985 από τους Νομάρχες- πραγματοποιείτο χωρίς αρμοδιότητα, καθώς και ότι η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε ήταν επιστημονική ανεπαρκής και μη αποδεκτή.
Στο πλαίσιο της νομολογίας αυτής, ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών στο Ρέθυμνο (2017), στο Πήλιο (2019) και στην Πάρο (2022), ενώ δυνητικά τίθενται σε αμφισβήτηση όλα τα όρια οικισμών της ελληνικής Επικράτειας που έχουν θεσμοθετηθεί μετά το 1983.
Τι κάνει το ΠΔ:
Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ), θεσμοθετήθηκαν για πρώτη φορά οι απαιτήσεις οριοθέτησης των οικισμών με μια ενιαία και συστηματική διαδικασία για το σύνολο της χώρας. Καθορίζεται ένα σαφές, συνεκτικό και ασφαλές πλαίσιο που περιλαμβάνει τους γενικούς όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά και την ιστορική εξέλιξη κάθε οικισμού. Ουσιαστικά, επιλύεται μια εκκρεμότητα που υπήρχε στο πολεοδομικό μας δίκαιο εδώ και δεκαετίες, δημιουργώντας συνθήκες ανασφάλειας και αβεβαιότητας για όλους τους οικισμούς της χώρας.
Επιπλέον, με το ΠΔ ενοποιούνται και επικαιροποιούνται δύο προηγούμενες νομοθεσίες: η πρώτη (1981) αφορά τους οικισμούς για το 1923 που ρύθμιζε τα σχέδια πόλεων και η δεύτερη (1985) αφορά τους μεταγενέστερους του 1923 οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων.
Από το πεδίο του ΠΔ εξαιρούνται οι νέοι οικισμοί μετά το 1983, καθώς και οι παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένες περιφέρειες όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.
Τι αλλάζει το ΠΔ άμεσα:
Το ΠΔ δεν έχει άμεση εφαρμογή και θα τεθεί σε ισχύ μόνο όταν επανεγκριθούν τα όρια των οικισμών αυτοτελών ή μέσω των υπό εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».
Κατά την επεξεργασία του ΠΔ, το ΣτΕ επιβεβαίωσε την ανάγκη διαχωρισμού ζωνών (Α, Β και Β1) εντός του οικισμού και τη θέση διακριτών όρων και περιορισμών δόμησης για την καθεμία ξεχωριστά. Ωστόσο, απέρριψε τα αδόμητα διάσπαρτα, αραιοκατοικημένα τμήματα (γνωστά ως Ζώνη Γ), καθώς η σύνδεση με τον υπόλοιπο οικισμό κρίθηκε ότι δεν ήταν οργανική και ζητήθηκε από το ΥΠΕΝ να επανέλθει με νέο σχέδιο ΠΔ αφαιρούμενης της ζώνης Γ και με επιστημονική τεκμηρίωση.
Σε κάθε περίπτωση, η απόφαση του ΣτΕ δεν επηρεάζει τα ήδη δομημένα ακίνητα, ενώ οι διατάξεις του ΠΔ εφαρμόζονται μόνο μετά την έκδοση του ειδικού ΠΔ οριοθέτησης για κάθε οικισμό.
Παράλληλα, μέσα στα όρια του οικισμού που θα περιλαμβάνει τις ζώνες Α, Β, Β1, δεν αλλάζει τίποτα ως προς τα όρια τέχνης, τα οποία παραμένουν ίδια με τα σημερινά. Οι Υπηρεσίες Δόμησης θα συνεχίσουν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, όπως συμβαίνει μέχρι σήμερα. Το ίδιο ισχύει και για τα δομημένα ακίνητα της Ζώνης Γ.
Τι θα γίνει με τα αδόμητα ακίνητα στη Ζώνη Γ:
Ως προς τα αδόμητα ακίνητα της Ζώνης Γ, το νέο πλαίσιο θα εφαρμοστεί μόνο όταν εγκριθεί νέο ΠΔ είτε με τη θεσμοθετηση των ΤΠΣ και ΕΠΣ είτε για κάθε οικισμό ξεχωριστά.
Παράλληλα, ενώ ο πολεοδομικός σχεδιασμός εξελίσσεται, το ΥΠΕΝ προωθεί ασφαλή νομοθετική ρύθμιση, ώστε να δώσει λύση που θα έχει ως αποκλειστικό στόχο την ενσωμάτωση ιδιοκτησίας που έχουν πραγματική, λειτουργική και γεωγραφική σχέση με τον οικιστικό ιστό βάσει επιστημονικών. κριτηρίων. Με αυτόν τον τρόπο, θα προστατευθούν μελλοντικά όλοι οι οικισμοί της χώρας από πιθανές προσφυγές και θα εδραιωθεί η ασφάλεια Δικαίου στον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Ο συνολικός κυβερνητικός σχεδιασμός για την πολεοδομική μεταρρύθμιση της χώρας:
Η Κυβέρνηση και το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εκφράζεται σε όλη τη χώρα το εμβληματικό Πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».
Για πρώτη φορά μπαίνει τάξη στον χώρο με σαφείς κανόνες, με προϋπολογισμό που αγγίζει το ένα δισεκατομμύριο ευρώ και αφορά τους πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Εκπονούνται:
- 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για 731 Δημοτικές Ενότητες
- 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για 99 Δημοτικές Ενότητες
- 12 Αυτοτελείς Μελέτες Οριοθέτης Οικισμών
- Αυτοτελής Μελέτη για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.), καθώς και
- Αυτοτελής Μελέτη Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών
H Κυβέρνηση δημιουργεί μια εμβληματική πολεοδομική μεταρρύθμιση για την οργάνωση του χώρου στο 80% της Επικράτειας.
