Διευκρινίσεις για τη φορολόγηση της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας στις μεταβιβάσεις ακινήτων δίνει νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ, καθορίζοντας τον τρόπο υπολογισμού της αξίας των εμπράγματων δικαιωμάτων, τον χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης και ποιος είναι υπόχρεος για την καταβολή του φόρου.

Πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας

Σύμφωνα με την εγκύκλιο, η αξία της επικαρπίας για φορολογικούς σκοπούς εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο νεότερος είναι ο δικαιούχος, τόσο μεγαλύτερο θεωρείται το ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας που αντιστοιχεί στην επικαρπία.

Ενδεικτικά:

Έως 20 ετών: η επικαρπία αντιστοιχεί στο 80% της πλήρους κυριότητας
Πάνω από 80 ετών: η αξία περιορίζεται στο 10% της πλήρους κυριότητας

Επικαρπία ορισμένου χρόνου

Όταν η επικαρπία έχει συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, η αξία της υπολογίζεται σε εικοστά της πλήρους κυριότητας, δηλαδή 1/20 για κάθε έτος διάρκειας.

Το μέρος του έτους υπολογίζεται ως πλήρες έτος, ενώ η αξία της επικαρπίας δεν μπορεί να ξεπερνά τα 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας.

Παράδειγμα:

Αν ακίνητο έχει αξία πλήρους κυριότητας 100.000 ευρώ και η επικαρπία δοθεί για 5 έτη, η φορολογητέα αξία είναι:
100.000 × 5/20 = 25.000 ευρώ
Αν η επικαρπία δοθεί για 3 μήνες, υπολογίζεται ως 1 έτος:
100.000 × 1/20 = 5.000 ευρώ

Διαδοχική επικαρπία

Σε περιπτώσεις διαδοχικής (ισόβιας) επικαρπίας, κάθε δικαιούχος φορολογείται όταν το δικαίωμα περιέλθει σε αυτόν, με βάση την ηλικία του εκείνη τη στιγμή.

Παράδειγμα:
Αν κάποιος αφήσει με διαθήκη την επικαρπία στην αδελφή του και μετά τον θάνατό της στον γιο της, η πρώτη δικαιούχος φορολογείται με βάση την ηλικία της κατά τον χρόνο θανάτου του διαθέτη, ενώ ο επόμενος δικαιούχος θα φορολογηθεί όταν αποκτήσει την επικαρπία.

Τι ισχύει στις κληρονομιές

Στις κληρονομιές, ο φόρος μπορεί να αναβληθεί μέχρι να ενωθεί η ψιλή κυριότητα με την επικαρπία, δηλαδή συνήθως μέχρι τον θάνατο του επικαρπωτή.

Ωστόσο, ο ψιλός κύριος μπορεί να ζητήσει άμεση φορολόγηση, πληρώνοντας φόρο μόνο για την αξία που αντιστοιχεί στην ψιλή κυριότητα.

Σε πολλές περιπτώσεις η συνένωση γίνεται αυτοδίκαια χωρίς νέο φόρο, εφόσον ο ψιλός κύριος έχει ήδη φορολογηθεί για το δικαίωμά του.

Πότε δεν υπάρχει νέα φορολογική επιβάρυνση

Η συνένωση της επικαρπίας με την ψιλή κυριότητα συχνά δεν δημιουργεί φορολογική υποχρέωση, όπως:

• όταν ο επικαρπωτής αποβιώσει και ο ψιλός κύριος έχει ήδη φορολογηθεί
• όταν λήξει η επικαρπία ορισμένου χρόνου
• όταν ο επικαρπωτής πεθάνει πριν τη λήξη της συμφωνημένης διάρκειας

Ωστόσο, φορολογική υποχρέωση μπορεί να προκύψει σε περιπτώσεις όπου ο αρχικός διαχωρισμός της κυριότητας έγινε μέσω αγοράς.

🔥 Διαβάζονται περισσότερο